楼（lóu）上住户漏（lòu）水问题

徐先生花费大量时间和**刚刚装修（xiū）好的房子，被楼上住户住（zhù）户跑水搞（gǎo）得厨房（fáng）、卫生间、客厅部（bù）分（fèn）屋顶浸（jìn）泡起皮。找到（dào）楼上业主，答复是他（tā）家（jiā）一点也没（méi）有漏，并且很不情愿配合检查（chá）问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了（le）问题，但刘先（xiān）生心（xīn）里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责（zé）任，所以（yǐ）拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是（shì）否可以（yǐ）不交（jiāo）物业管（guǎn）理费（fèi）？徐先生（shēng）应该向谁要求索赔（péi）？

案例分（fèn）析：

1. 楼上跑水可（kě）能由两种原因引起：房屋（wū）质（zhì）量不好（hǎo）导致水渗漏或者楼（lóu）上（shàng）业主过（guò）失导（dǎo）致跑水，但无论（lùn）哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管（guǎn）理公司与业主的法律关系。

2. 房屋质量不好导致（zhì）水渗漏涉及业主与开发商之间（jiān）基于房屋买卖合同而（ér）产生的合同法律关系，开发商交（jiāo）付的房屋（wū）存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发（fā）商应当承担违约赔偿责任。

3. 楼上（shàng）业主过失（shī）导致跑水涉及业主之间基（jī）于侵犯行为而产生的侵权法律（lǜ）关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋（wū）遭受损失（shī），该行为已经构成对楼下业主财产（chǎn）权利（lì）的侵（qīn）犯，构（gòu）成侵犯应当承担侵权赔偿责任。

4. 物业管理公司在本（běn）案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于（yú）受损部位不属于公共（gòng）设（shè）施（shī）、公共区域，该部分（fèn）的物业服务不属于物业管理费所涵（hán）盖的（de）服务范围（wéi），而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当（dāng）另行（háng）支付费用，业（yè）主没有理由拒缴物业管理费。